張先生和愛人租賃了一處底商店鋪，經營一家手機修理店。一天，店鋪門臉上被貼了一張法院的騰退通知書。通知書提到，承租人房屋上的抵押權已由法院生效判決確認并經強制執行，房屋已被拍賣。張先生訴至北京市海淀區人民法院，要求出租人王先生解除租賃合同并退還租金。近日，海淀法院經審理，判決解除租賃合同，王先生向張先生退還合同未履行期間的租金。
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法院：抵押房合同目的無法實現，判解除
張先生訴稱，2019年3月雙方訂立房屋租賃合同，約定王先生將某住宅樓底商出租給張先生，租期為三年，張先生依約交付了三年租金。2021年7月，法院執行局向張先生送達通知書，告知其承租房屋被抵押執行、依法拍賣。為此，張先生與新房主訂立商鋪租賃合同，并交付了租金。張先生將上述情況告知王先生，但是王先生卻以對抵押一事不知情為由，拒絕退還已收取的租金，張先生無奈訴至法院，要求王先生退還合同未履行部分的租金。
王先生辯稱，不同意張先生的訴訟請求，王先生是案涉房屋的二房東，對房屋上存在抵押一事并不知情，收取張先生的租金后，已經將房租一次性付給了出租人（原所有權人）。
法院經審理認為，張先生與王先生簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律法規的強制性規定，系雙方的真實意思表示，雙方應當遵守合同中約定的權利義務。本案的爭議焦點為《房屋租賃合同》是否已經解除。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定，租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的有另外約定。
本案中，王先生從李某處租賃了涉案底商，又向張先生出租了涉案房屋，張先生系次承租人。李某在將涉案房屋出租給王先生前已將該房屋抵押給案外人。
根據上述司法解釋的規定，自抵押權人實現抵押權、涉案房屋通過司法拍賣變為新房主高某所有時，李某與王先生之間簽訂的租賃合同對高某不具有法律拘束力。王先生和張先生基于租賃合同獲得的租賃權均不能對抗高某的所有權，租賃合同已無法履行，合同目的無法實現，故張先生主張雙方之間的租賃合同解除，具有事實及法律依據，主張王先生返還合同未履行部分的房租，于法有據，法院予以支持。
法官提示：租賃房屋前多做審查工作
法官解析，《民法典》第725條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，這一制度俗稱“買賣不破租賃”，即承租人對租賃物的占有使用權可以對抗租賃物所有權人。《民法典》第405條規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響，該條是“買賣不破租賃”規則的延伸。
根據民法物權優先原則，抵押權作為擔保物權應優先于租賃權，但是法律為了保護處于弱勢地位的承租人，維護社會秩序的穩定，規定了“買賣不破租賃”的特殊規則，從而使得租賃這一債權取得了準物權的法律效力，并在一定程序上可以對抗物權的行使。
但是，即使不動產租賃具有物權化性質，也是后成立的用益權，根據前手權利優先于后手權利的原則，如果抵押權先行設定，可以對抗后成立的租賃權。理由在于，已登記的抵押財產設定租賃權時，因抵押權已經公示，承租人知道或應當知道租賃財產上存在抵押權的事實，并自愿地接受和承擔了因抵押權實現而使租賃權終止的風險，在此場合不能適用“買賣不破租賃”之規則。
當抵押合同優先于租賃合同成立生效，抵押權具有滌除租賃權的效力。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（2020修正）》第31條第2款以及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條，均對此種情形作出了規定。
抵押權人實現其先于租賃合同成立的抵押權，使得抵押物所有權變動后，租賃合同不得對抗新的房屋所有人，承租人須配合新房主交付抵押物，或與其重新簽訂租賃合同。若原租賃合同仍在履行期限內，原出租人已無法完成交付房屋的合同義務，構成違約，原租賃合同的合同目的不能實現，承租人可行使法定解除權，要求解除原租賃合同。合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。出租人應當退還合同未履行期間的房租，并賠償承租人因此遭受的損失。
法官提示，租賃房屋前多做審查工作，可以避免許多法律風險。先于租賃合同設立的抵押權的實現，將導致房屋所有權變更，若新房主不愿意出租房屋，承租人可能面臨清退房屋的風險，造成不必要的損失。因此，在承租房屋時，應盡可能地要求出租人提供房屋的原始權屬憑證，包括房屋所有權證書、他項權證書等，必要時要求房主配合去不動產中心予以查詢。尤其在房屋存在轉租情形時，次承租人更應對房屋性質、出租人資質進行更審慎的審查：房屋是否系合法合規的建筑物，出租人對房屋是否具有合法的處分權，轉租期限是否超出原租賃期間，房屋上是否存在抵押以及抵押設立的時間等。
新京報記者 張靜姝
編輯 彭沖 校對 李立軍
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